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海南新政是炒房好机会?专家称限售政策会扩大

2018年04月17日 07:38    来源:华尔街见闻    作者:佚名
核心提示:海南,一个四季如春的地方,这里每年都吸引着众多的游客前来观光。随着不断被人所熟识及青睐,海南的房产行业也吸引了投资客的关注。那么,随着海南新政的实施,这里有将发生怎样的变化呢?

对海南新政,下面以要点式解读:

1,有圈友问,海南的政策对上海、对广东的影响啥啥,在个别领域会有,但从整体上看,我不认为会有什么影响。很简单,海南的经济总量在全国是倒数第四左右,连上海或广东的零头都达不到,这好比是大象和驴的竞争,两者完全不在一个量级上,无论打什么催化剂,驴还是驴,大象还是大象。

尤其是在港口之类的问题上,根本不可能对沿海任何一个工业腹地港口带来影响。因为海南的经济结构是独特的。海南的农业和第二产业占比基本相当,第三产业占一半。这可以想象海南的第二产业是多么落后。

在一个制造业落后的地方,是不可能有大的贸易体量的,即使港口修建得再好,制度给得再好,也不可能有太多的货物往来。而且文件说得很明确,海南不能以转口贸易和加工制造为重点。那么,海南要打造什么大港口,什么会冲击粤港澳大湾区港口的说法都不用担心,这是不可能发生的事。

任何改革和开放的政策,必须要有落地基础,只有基础强,政策加码,才能如虎添翼。现在基础弱,所以政策无论如何加码,都不可能带来海南工业和制造业的腾飞,或者说港口的腾飞。

2,那么,海南的核心竞争力是什么?这个在之前的分析中其实已经提到过,海南的总抓手是国际旅游岛建设,这里面大有文章,政策加码最厉害,也最容易实现“如虎添翼”的效应。

相比于东南亚的各大旅游岛,如泰国普吉岛、印尼巴厘岛、韩国济州岛、菲律宾长滩岛等等来看,海南的短板其实不少。首要的是,海南目前仍主要是国内游客为主,国外的主要是老毛子,非常单一,目前还难以说得上是真正的国际旅游岛。

其次是,旅游的深度开发确实不足,仅仅靠天吃饭不行,还得加码各种项目,如文艺演出也罢,或者赛马也罢,或者水上运动也罢等等,总要有些特色,否则就会成为季节性旅游地点,到了夏天人都没了。

再次是,基础设施、相关制度(免税购物、免签、国际航线等等)、软服务环境等等方面,这都还存在很大的不足。

现在的文件,最大的看点,也是最大的政策加码其实是在旅游方面,这也是海南最大的优势,如何真正成为优良的国际旅游地?而不仅仅是季节性的旅游点?如何从单点旅游变成全域旅游?如何规范市场秩序避免出现宰你没商量的事?这些可提升的空间太大了,对行政管理能力和水平也是考验,也需要引入更多的国际竞争,以提升服务品质。

这方面利好的因素很多,包括旅游、文化、交通、基建等等,这是实实在在的利好。

从某种意义上说,这对大陆大多数地方难以形成竞争关系。可能会对香港造成一定影响,尤其是免税购物这块,过去香港就游说中央才使得限额太低,搞得不伦不类。但是,整体上短期也构不成太大的影响,因为基本面差异太大了。

3,外界所关注的自贸区和自贸港建设其实已经给了答案。首先是自贸区,探索建立自贸港。自贸港是一个深度的开放政策,涉及的问题太多,可以说中国还没有经验可循,达到这个水平没那么容易。所以也不可能一下就宣布全岛自贸港。这也是我之前在圈内一直的判断。

自贸区不一样,上海自贸区已经有很多成熟的制度和经验,不仅仅海南要学,其实很多都是要全国推广的。海南如果只是停留在这些自贸区的政策,意义就不大,更大的意义是在超越自贸区的政策。

这样的布局应该很早就开始了。从用人就可以看出,沈去年3月到位的,沈是从上海来的,浦东新区和上海自贸区都管过,这套体系都要搬到海南来。刘是从福建来的。两个人是要大干一场的。如果说雄安是一个练兵场,那么海南就是第二个了,这两个地方的人未来会有更大的前景,未来会影响全国的。

4,海南的自贸区,乃至未来的自贸港,都规划了路线图,目标倒推,任务不轻。但是,这几年,在央地关系上,各个方面地方的权力其实在缩小,中央的在扩大,包括营改增后地税也没了,其他还有很多方面的表现。

但是,海南的改革是需要突破很多很多体制、很多很多条条框框,这需要给予海南非常非常大的自主权才行,否则会受到各个方面的体制机制的束缚,需要和各个部委去斗法。

现在应该是,吹响了改革的号角,得力的人员也已经到位,那么还需要创设一个机制,给予海南自主权。文件里说,“研究建立重大问题协调机制”,这个很关键。

改革要破要立,需要充分的授权。未来,还有很多法律需要人大授权在海南暂停实施,就是类似上海自贸区那时做的一样。但要探索自贸港的话,要调整的法律法规体系,会比上海自贸区复杂得多。海南驻京办需要强大的、具有高水平的人员来和各部委对接。这对整个体系都是考验。

5,在金融方面,之前上海自贸区已经探索了一套管理资本跨境流动的宏观审慎体系,这套体系应该早已比较成熟,可以用于全国。海南这里虽然没有特别强调金融,但是也提到了一些金融相关的内容。

中国金融改革和开放其实都有很多事可以做,但目前文件并没有提到具体的金融开放领域,尤其是涉及到资本项等问题。海南的经济和金融都不发达,文件中提到“支持依法合规在海南设立国际能源、航运、大宗商品、产权、股权、碳排放权等交易场所”,这点同样比较难。以能源来看,原油期货已经在上海,航运业基础是制造业发达,海南也不具备。碳交易还在漫长的试点中,目前影响不大。

所以,要在海南搞起发达的金融交易场所之类,比较难。一些歪门邪道的地方交易所,这几年也整顿了很多,海南肯定不能再重蹈覆辙。

6,需要关注的是“国家重大战略服务保障区”,这里面的内涵也比较丰富,包括航天城、航天科技,海洋经济等等,以及里面提到的建立国家战略能源储备基地等等。

7,许多人肯定关注海南的房地产,去年环保督查已经让一些项目停工,影响很大,不过恒da那个海花岛还是复工了。许多人觉得这是炒房地产的好机会,我觉得不太可能了。文件里已经提到了,“要制定预案,稳定市场预期,坚决防范炒房炒地投机行为。”

那么,近年已经买房的呢?海南已经有几个地方都出台了5年限售的政策,这样的政策只会扩大不会缩小。


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